Перейти к основному содержанию Перейти к нижнему колонтитулу 
Как ввести охрану в жилом комплексе и не поссорить жителей
Содержание
В управляющую компанию приходят с двумя противоположными обращениями одновременно. Одни жители требуют охрану: во дворе чужие машины, подъезды открыты, на детской площадке по вечерам компании. Другие возражают: платить не будем, у нас домофон.
Между этими позициями стоит правление или УК, которому нужно и решение провести законно, и деньги собрать, и потом объяснять, почему охранник не может эвакуировать машину соседа.
Разберём три вещи по порядку: как решение оформляется юридически, сколько это стоит в пересчёте на квартиру, и главное — какие у охраны в жилом доме реальные полномочия. Последний пункт определяет, будут ли жители довольны, больше, чем первые два.
Кто принимает решение
- Охрана — не обязательная услуга. В минимальный перечень работ по содержанию общего имущества она не входит. Это дополнительная услуга, и решение о ней принимают собственники.
- Решение принимает общее собрание собственников. Оно определяет, вводится ли охрана, в каком объёме и за счёт каких средств. Управляющая компания или ТСЖ исполняет решение и заключает договор с охранной организацией.
- Источник финансирования — два варианта. Либо охрана включается в плату за содержание жилого помещения с соответствующим увеличением тарифа, либо вводится отдельной строкой как дополнительная услуга. Второй вариант прозрачнее для жителей: видно, за что платят, и легче отказаться, если услуга не устраивает.
- Часть смежных решений требует квалифицированного большинства. Вопросы, связанные с пользованием земельным участком под домом и его благоустройством — установка ограждения, шлагбаума, будки поста, — по общему правилу требуют не менее двух третей голосов от общего числа собственников. Формулировки вопросов повестки лучше согласовать с юристом до рассылки уведомлений: переголосовывать дороже.
Сколько это стоит в пересчёте на квартиру
Цифра, которая решает исход собрания. Считается просто и должна быть в материалах к голосованию. Стоимость поста определяется графиком: круглосуточный пост — самый дорогой вариант, дневной или вечерне-ночной — существенно дешевле. Далее месячная сумма делится на количество квартир.
Для дома на 300 квартир круглосуточный пост при типичной рыночной ставке даёт порядка нескольких сотен рублей с квартиры в месяц. Для дома на 100 квартир та же услуга — уже сумма, которая вызовет возражения. Отсюда практические следствия:
- Малым домам круглосуточный пост часто не по карману. Рабочие альтернативы: пост на вечер и ночь, видеонаблюдение с обслуживанием, домофон с видеовызовом, контроль въезда шлагбаумом.
- Комплексу из нескольких домов выгоднее общий договор. Один пост на въезд группы домов делится на большее число квартир.
- Сравнивать нужно варианты, а не «да или нет». Собрание, которому предложили один дорогой вариант, голосует против. Собрание, которому показали три варианта с ценой каждого, выбирает.
Охранник, консьерж или сторож: разница юридическая
Три слова, которые в объявлениях используются как синонимы, а в конфликтной ситуации означают разное.
Частный охранник имеет удостоверение, проходит подготовку и периодические проверки, работает по лицензии охранной организации. Его действия регламентированы законом о частной охранной деятельности: он вправе требовать соблюдения установленного порядка, пресекать правонарушения на охраняемом объекте, применять предусмотренные законом меры.
Консьерж — работник УК или ТСЖ либо сотрудник клининговой организации. Он открывает дверь, принимает корреспонденцию, наблюдает и звонит. Охранных полномочий у него нет: пресекать правонарушения он не уполномочен, и требовать от него этого нельзя.
Сторож — работник по трудовому договору с функцией присмотра за имуществом. Тот же набор ограничений.
Выбор зависит от задачи. Если задача — присутствие человека в подъезде, приём почты и вызов служб, консьерж дешевле и достаточен. Если нужно пресекать проникновение, работать с нарушителями и контролировать въезд, нужен охранник. Оформлять консьержа и ожидать от него охранных функций — самая частая и самая проблемная конструкция в жилых домах.
Что охрана в ЖК делать не может
Раздел, который стоит зачитать на собрании вслух: он снимает половину будущих претензий.
- Не пускать собственника или жильца. Право пользования жилым помещением и общим имуществом не может быть ограничено охраной. Даже при задолженности, даже по решению правления.
- Эвакуировать автомобили. Перемещение транспортных средств — полномочие уполномоченных органов в установленном порядке. Охрана фиксирует нарушение правил парковки и передаёт информацию в УК или ТСЖ.
- Досматривать людей и вещи. Личный досмотр недоступен охране ни на каком объекте. Требовать показать содержимое сумки у жителя или гостя охранник не вправе.
- Проверять документы у жильцов произвольно. Порядок допуска устанавливается решением собрания и правилами, утверждёнными для дома. Вне этих правил требования не имеют основания.
- Разрешать споры между соседями. Шум, парковочные конфликты, споры по колясочной — компетенция УК, правления и, при необходимости, полиции. Задача поста — не допустить перерастания конфликта в силовой и вызвать полицию при необходимости.
- Отвечать за имущество в квартирах и на парковке. Общее имущество и территория — да, в пределах договора. Личное имущество жильцов, оставленное в местах общего пользования, — нет.
Что охрана в ЖК делает результативно
- Контроль въезда. Самая заметная для жителей функция: чужие машины во дворе исчезают в первый же месяц. Работает пост, шлагбаум с системой распознавания или их сочетание.
- Порядок допуска гостей и служб доставки. По утверждённым правилам: звонок жильцу, заявка, сопровождение. Это превращает двор из проходного в закрытый.
- Контроль подъездов и технических помещений. Открытые двери, посторонние на лестничных клетках, подвалы и электрощитовые — постоянная точка обхода.
- Вечерние часы на площадках. Присутствие человека решает вопрос компаний на детской площадке эффективнее любых объявлений.
- Реакция на нештатные ситуации. Прорыв трубы, задымление, застрявший лифт, человеку стало плохо. Ночью охранник — единственный, кто есть на территории и знает, кому звонить.
- Фиксация происшествий. Повреждение общего имущества, порча машин, кражи из колясочных. Записи и акты — основа для разбирательства и обращения в полицию.
Персональные данные: о чём забывают
Введя охрану, УК или ТСЖ начинает обрабатывать данные жителей и их гостей — и становится оператором персональных данных со всеми обязанностями.
- Списки жильцов и автомобилей. Основание обработки, срок хранения, круг лиц с доступом должны быть определены документами.
- Журнал посетителей. Фамилии гостей, номера квартир, время визитов — это данные и жильцов, и третьих лиц.
- Видеонаблюдение. Информационные таблички в зонах съёмки, определённый порядок доступа к архиву, срок хранения.
- Системы с распознаванием лиц. Работают с биометрическими данными и требуют согласия.
- Передача данных охранной организации. Оформляется в договоре: на каком основании, в каком объёме, с какими обязательствами по защите.
Отдельно: охранник не вправе сообщать третьим лицам сведения о жильцах — кто где живёт, кто когда приезжает, кто у кого бывает. Это должно быть прямо записано в пост-инструкции, и жителям об этом стоит сказать: тревога о том, что «охрана будет всё про нас знать», — реальный аргумент против на собраниях.
Памятка: порядок действий для УК или ТСЖ
- 01Соберите фактические жалобы жителей — что именно нужно закрыть.
- 02Запросите расчёты у нескольких организаций по трём вариантам графика.
- 03Пересчитайте каждый вариант на квартиру в месяц.
- 04Разделите повестку собрания на отдельные вопросы: пользование участком, введение услуги, размер платы, порядок выбора исполнителя.
- 05Проверьте требования к количеству голосов по каждому вопросу — часть требует двух третей.
- 06Подготовьте материалы: варианты, цены, что охрана будет делать и чего не будет.
- 07Проведите собрание и оформите протокол по установленным требованиям.
- 08Утвердите правила дома: порядок допуска гостей, служб доставки, подрядчиков, правила парковки.
- 09Заключите договор, определив в нём зону охраны, задачи поста и порядок передачи данных.
- 10Утвердите пост-инструкцию под ваши правила и разместите основные положения для жителей.
Частые вопросы
Нет. Введение дополнительной услуги и изменение размера платы относятся к компетенции общего собрания собственников. Решение правления в обход собрания оспаривается.
Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников. Взыскание задолженности идёт по общим правилам. Ограничивать доступ должника во двор или в подъезд нельзя.
Может, если порядок въезда установлен решением собрания и утверждёнными правилами дома, и это не касается собственников. Для гостей и посторонних порядок вводится и работает.
Ответственность несёт причинитель вреда. К охране претензия возможна только при доказанном неисполнении её обязанностей по договору и причинной связи с ущербом. Договор охраны двора не является договором хранения автомобилей.
Если задача — присутствие, приём почты и наблюдение, да. Если нужно пресекать нарушения и контролировать въезд — у консьержа нет для этого полномочий.
Часто нет. Техника закрывает въезд и фиксацию. Пост нужен там, где требуется решение на месте: допуск гостей и служб, реакция на происшествия, вечерний контроль территории. Начните с вечерне-ночного графика и посмотрите на результат.
Подготовим расчёт для вашего собрания собственников
Мы приезжаем на территорию, смотрим въезды, подъезды, парковку и площадки, и готовим материалы для собрания: три варианта графика с ценой каждого, пересчёт на квартиру, перечень задач поста и честный список того, чего охрана делать не будет. Материалы остаются у вас и применимы с любым подрядчиком — жителям нужны цифры и понятные границы услуги, а не название организации.